Die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. ist eine moderne, innovative und bundesweit tätige Wohnungsbaugenossenschaft mit Sitz in Neustadt an der Waldnaab.
Mit diesen Worten stellt sich die Genossenschaft im Internet vor. Unseren Recherchen folgend ist der Nova Sedes Wohnungsbau eG eine gewisse Innovationskraft nicht abzusprechen; leider aber zum Nachteil der Genossen.
I. Nova Sedes Wohnungsbau e.G – eine „Wohnungsbaugenossenschaft“
Die Nova Sedes Wohnungsbau e.G bezeichnet sich selbst als eine „Wohnungsbaugenossenschaft„.
Der Satzung folgend ist Zweck der Genossenschaft die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung, insbesondere verbunden mit der Möglichkeit der Veräußerung von Wohnraum in erster Linie an ihre Mitglieder, aber auch an Dritte (siehe § 2 Absatz 1; §§ 13 und 14).
Aufwendungen für den ersten Erwerb von Anteilen an Bau- und Wohnungsgenossenschaften sind legislativ prämienberechtigt für staatliche Förderungen im Sinne von § 13 des Fünften Vermögensbildungsgesetzes (vgl. § 1 und 2 Wohnungsbau-Prämiengesetz in Verbindung mit § 2 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsbau-Prämiengesetzes)
II. Leistungen der Nova Sedes Wohnungsbau e.G
Die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. verfolgt den eigenen Verlautbarungen folgend den Zweck, zur Förderung der Mitglieder Wohnraum zu schaffen.
Zu diesem Zweck hatte sie unter anderem eine Vermögensanlage nach dem VermAnlG herausgegeben und hat diverse andere „Produkte“ im Portfolio.
1. Vermögenswirksame Leistungen
Der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. zur Folge wirbt sie für die Inanspruchnahme von vermögenswirksamen Leistungen. Dies sei nahezu doppelt so effizient wie „klassische Bausparverträge“.
2. Verbindungen zu der Fides Wohnungsbau eG und weitere „Mehrwerte“
Darüber hinaus bietet die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. – den eigenen Bekundungen folgend – eine Einkaufsgemeinschaft für Strom – und Gastarife an. Durch das Mehrwertangebot sollen exklusive Kostenoptimierungen eintreten, wodurch
„Faire Preise und dauerhafte Preisstabilität für alle Produkte und Dienstleistungen insbesondere für Strom und Gas“
gewährleistet werden können.
Folgt man dem Angebot der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. landet man auf der Internetseite einer MehrWertAgentur, Breslauer Str. 396 90471 Nürnberg; welche seinerseits Vertriebspartner mit Provisionierungsvergütung sucht (https://esos24.com/partner/mehrwert-agentur/tarifrechner/). Intransparent ist hierbei, dass für die MehrWertAgentur keine verantwortliche natürliche Person benannt wird.
Dabei ist zudem auffällig, dass die Inhalte des „Mehrwertrechners“ der Nova Sedes Wohnungsbau e.G denjenigen des „fides MehrwertRechners“ gleichen. Die FIDES Wohnungsbaug e.G., sitzt an derselben Anschrift wie die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. und wird von denselben Geschäftsführern geführt.
Domaininhaber von esos24.com und Verantwortlicher für die Energiedistribution ist eine energysolutions24GmbH, Zentrale Dresden Friedrichstraße 24 01067 Dresden.
Über die Fides Wohnungsbau eG wurde bereits im Jahr 2017 berichtet, dass Anleger die Widerrufsmöglichkeit prüfen sollten (vgl. https://www.anwalt.de/rechtstipps/fides-wohnungsbau-eg-anleger-sollten-widerrufsmoeglichkeit-pruefen_104279.html). In einem Fall konnte sogar vor dem OLG Celle erstritten werden, dass Anleger ihre Einlagen zurückerhielten (https://www.anwalt.de/rechtstipps/olg-celle-bestaetigt-ausstieg-aus-der-fides-wohnungsbau-eg-moeglich_075752.html).
3. Der nova sedes Cashback
Als weitere Mehrwertleistung soll man den nova sedes Cashback nutzen können, um
„in mehr als 1000 bekannten Onlineshops Ersparnisse zu generieren„.
Will man sich zu dem Angebot informieren und versucht den Button „Direkt zu nova sedes Cashback“ anzuklicken, erhält man eine Fehlermeldung, da die url. https://nova-sedes-cashback.de/ keine Inhalte bietet.
Ein solch plakativer „Mehrwert“ baut indes auch kein Vertrauen auf.
Zumindest finden wir es spannend, wie sich die behaupteten „Mehrwertleistungen“ mit dem satzungsmäßigen Zweck der Wohnbaugenossenschaft vertragen?
Aus unserer Sicht ist dies nicht der Fall; da die derartigen Leistungen nicht mehr die Versorgung der Mitglieder mit Wohnungen bezwecken. Dies stellt für die betroffenen Genossen aber ein erhebliches Gefährdungspotential dar, da eine Abweichung der gesetzlichen Intention prämienschädlich sein kann (vgl. Verordnung zur Durchführung des Wohnungsbau-Prämiengesetzes).
III. Fragwürdige Vertriebsaktivitäten und die Reaktionen
1. Warnung der Verbraucherzentrale
Die Marktwächter der Verbraucherzentralen warnen schon seit 2018 vor dem Erwerb von Anteilen an Wohnungsbaugenossenschaften.
Bei den Verbraucherzentralen häufen sich zum Beispiel Beschwerden über ungewollte Mitgliedschaften bei den Genossenschaften GenoKap und Protectum. „Eine Beteiligung an einer Bau- oder Wohnungsgenossenschaft im Rahmen des VL-Sparens ist möglich, ist aber kein üblicher VL-Sparvertrag, sondern eine Unternehmensbeteiligung“, warnt Wolf Brandes, Teamleiter Marktwächter Finanzen bei der Verbraucherzentrale Hessen. „Doch Risiken verstecken oder verharmlosen die Anbieter gerne.“
heißt es bei verbraucherzentrale.de. (https://www.verbraucherzentrale.de/aktuelle-meldungen/geld-versicherungen/anteile-an-wohnbaugenossenschaften-sind-kein-einfacher-sparvertrag-13577).
2. Fragwürdige Praxis der Nova Sedes Wohnungsbau e.G
Auch uns liegen zahlreiche Kommentare bzw. Meldungen von Betroffenen vor, welche unisono berichten, dass Ihnen im Zeitpunkt des Mitgliedschaftsbeitritt nicht bewusst war einen Solchen tatsächlich erklärt zu haben bzw. sich hieran nicht zu erinnern.
Das Vorgehensschemata lässt sich selbstverständlich nicht vereinheitlichen; aber viele Betroffene berichten, dass sie primär auf der Suche nach einem Kredit waren. Im Rahmen des Ausfüllens der Kreditunterlagen haben sie wohl auch die Beantragung einer Mitgliedschaft bei der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. ausgefüllt.
Nun gut, jeder Betroffene kann selbst entscheiden, ob er den Aussagen und Versprechungen eines provisionsgetriebenen Vermittlers folgt und die Dokumente kritisch hinterfragt. Nach Angaben der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. liegen zu jedem Mitglied jeweilige Antragsunterlagen vor.
Es obliegt aber unserer Auffassung nach wenigstens einer moralischen Verpflichtung bei derartig gehäuften Vorgängen und Beschwerden (wie sie auch bei Trustpilot zu finden sind) qualifiziert nachzugehen. Offensichtlich will dies die Nova Sedes Wohnungsbau e.G nicht.
3. Drohungen und Einschüchterung
Wie wir in der Redaktion selbst erlebt haben, ist eine Auseinandersetzung in der Sache mit der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. im Gesamten schwierig. Betroffene welche über den Sachverhalt berichten und Kommentare aus Ihrer Sicht abgeben, werden anwaltlich mit Unterlassungsaufforderungen sowie gerichtlichen Titeln verfolgt.
Selbstverständlich steht es auch der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. frei mittels rechtsstaatlichen Mitteln und Wege einzuschreiten; wenn dies aber dazu führt, dass eine Mauer des Schweigens und Verdrängens vor strukturell nachteiligen Vertriebspraktiken entsteht, solle gerade eine sozial verantwortbare Maxime bei einer Genossenschaft Vorrang haben.
IV. Zu erheblichen satzungsrechtlichen Zweifeln
Uns liegen in der Redaktion diverse Unterlagen zu den Satzungen, Beitrittsanträgen und Allgemeinen Vertragsbedingungen vor.
1. Fragwürdige Kosten (Eintrittsgelder, Agio und Administrationskosten)
Interessant sollte in diesem Zusammenhang für alle Anleger sein (insbesondere diejenigen welche vor dem 17.07.2020 beigetreten sind), sich mit den Regelungen zu dem Agio, dem „Eintrittsgeld“ sowie den offenen und verdeckten Vertriebskosten zu beschäftigen.
Hierzu hat bereits das OLG Nürnberg (https://openjur.de/u/2380106.html) mit der rechtskräftigen Entscheidung vom 23.06.2020 festgestellt, dass einzelne von der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. bis dato verwendete Klauseln rechtswidrig sind.
So heißt es im Einzelnen, dass
„nach dem Urteil des BGH vom 18.12.1978 – II ZR 189/77 die Satzung finanzielle Leistungsverpflichtungen nur begründen kann, soweit sie zum (geschlossenen) Kreis der vom Gesetz ausdrücklich vorgesehenen Leistungspflichten gehören. Insbesondere können keine Verpflichtungen, durch die die Mitglieder zur Deckung der allgemeinen Betriebskosten herangezogen werden, begründet werden.
…
Insoweit sind die finanziellen Leistungspflichten der Genossen abschließend im Gesetz geregelt. …
Insbesondere fallen Vertriebs- und Verwaltungskosten laufend an und stehen nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Förderzweck der Genossenschaft.
Überdies handelt es sich bei den hier (verdeckten) Leistungsbeiträgen für Vertrieb und Verwaltung nicht um solche, die von § 16 Abs. 3 Satz 2 GenG erfasst sind.“
Die vorstehende Entscheidung hält die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. aber indes nicht davon ab, weitere (nunmehr satzungsmäßig verankerte) Eintrittsgelder und Administrationskosten zu verlangen (vgl. § 16 Absätze 6, 8 bis 10) auch für Neugenossen.
Das bedeutet im Maximalfall für den gutgläubigen Genossen dass bei einer Gesamtzeichnungssumme von 8.400, 00 € ein „Eintrittsgeld“ von 1.218,0 € zu zahlen ist. Wenn man nunmehr den 40,00 € Ratensparer für 210 Monate (=17,5 Jahre Laufzeit) einbezieht, kommen weitere 420,00 € Administrationskosten hinzu. Das heißt der Anleger hat von seinen 8.400,00 € 1.638,00 € also 20 % unwiederbringlich verloren.
Jeder kann sich dann ausrechnen, ob sich das Ziel der sozial normierten Wohnraumbeschaffung für jedermann damit rentieren kann und ob man im Zeitpunkt der Beitrittserklärung diesen Umstand tatsächlich kannte bzw. verstanden hat.
Jedenfalls ist es mehr als verstörend bzw. dreist, dass die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. selbst in der Werbung am 21.02.2022 damit wirbt, dass ein BGH Urteil über „unzulässige Gebühren bei Banken und Sparkassen für die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. nicht gelte„.
Die eigenen unzulässigen bzw. rechtswidrigen Praktiken verschweigt man indes!
2. Gefahr der Ratenzahlungsvereinbarungen
Viel gravierender finden wir in diesem Zusammenhang zudem dem Umstand, dass die aus unserer Sicht (bzw. eines von uns beauftragten Fachanwaltes folgend) in der Satzung der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. getroffene Ratenzahlungsabrede aus wegen Verstoßes gegen §15b Abs. 2 GenG unwirksam ist.
Die Satzung bestimmt in § 16 Abs. 1, dass der Geschäftsanteil 40,00 € beträgt. Gemäß § 16 Abs. 2 der Satzung ist jedes Mitglied für den Erwerb der Mitgliedschaft „verpflichtet, einen Anteil zu übernehmen (Pflichtanteil)“. Gemäß § 16 Abs. 5 „können“ sich die Mitglieder mit weiteren Anteilen beteiligen, wenn die vorhergehenden „weiteren Anteile“ bis auf den zuletzt übernommenen voll eingezahlt sind und der Vorstand die Beteiligung zugelassen hat. Eine Verpflichtung zur Übernahme weitere Anteile oder eine vorgeschriebene Anzahl oder eine entsprechende Gleichschaltung für alle Mitglieder ist hinsichtlich der weiteren Anteile also nicht vorgesehen. Die Übernahme weiterer Anteile erfolgt gemäß der Satzung grundsätzlich freiwillig. Der Genosse kann es bei seiner Pflichtbeteiligung mit einem Anteil belassen.
§ 16 Abs. 8 widerspricht hinsichtlich dem Volleinzahlungsgebot aber der Regelung des § 16 Abs. 2 der eigenen Satzung und regelt sodann eine Ratenzahlungsmöglichkeit, „sofern“ sich das Mitglied mit mindestens 210 Geschäftsanteilen beteiligt. Fraglich ist, ob dies rechtlich wirksam möglich ist, zumal es sich über den einen „Pflichtanteil“ in Höhe von 40,00 EUR hinaus um freiwillige „weitere Anteile“ handelt („können“, „sofern“).
Bei einer Ratenzahlungsvereinbarung handelt es sich um eine zeitliche Staffelung der Fälligkeit, die als solche nichts am Entstehen der gesamten Einlageverpflichtung im Beitrittszeitpunkt ändert. Handelt es sich um weitere, freiwillig übernommene Geschäftsanteile – wie hier –, so ist das Volleinzahlungsgebot bzw. Zulassungsverbot des § 15b Abs. 2 GenG zu beachten. § 16 Abs. 2 der Satzung trägt dem auch in seiner Formulierung scheinbar Rechnung. Die (freiwillige) Mehrfachbeteiligung innerhalb einer Mitgliedschaft – die Pflichtbeteiligung ausgenommen – „darf nicht zugelassen werden“, bevor alle Geschäftsanteile des Mitglieds, bis auf den zuletzt neu übernommenen, voll eingezahlt sind. Doch genau dies soll durch § 16 Abs. 8 der Satzung (Ratenzahlungsmöglichkeit) unterlaufen werden.
Entsprechend ergibt sich, dass hier mit den beitretenden Genossen je unwirksame Ratenzahlungsvereinbarungen geschlossen wurden ( auf dem Beitrittsformular). Diese verstießen ebenfalls gegen das Volleinzahlungsgebot bzw. Zulassungsverbot des § 15b Abs. 2 GenG; eine Ratenzahlung ist bei freiwillig übernommenen weiteren Anteilen – wie hier – eben nicht möglich, sondern nur bei der Pflichtbeteiligung bzw. bei den Pflichtanteilen.
Zu beachten ist aber, dass eine rechtliche Nichtigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung gemäß § 134 BGB wegen des Verstoßes gegen § 15b Abs. 2 GenG zur Gesamtnichtigkeit des Beitritts gemäß § 139 BGB führt, da nicht anzunehmen ist, dass der Beitritt auch ohne die Ratenabrede erfolgt wäre.
Aus klassisch juristischer Sicht ist aber dazu bedenken, dass nach unserer Auffassung der Beitritt gleichwohl bestehen bleibt; aber ohne die Ratenzahlungsverpflichtung!
3. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
In einem uns vorliegenden Fall ist zudem festzustellen, dass die Widerrufsbelehrung rechtswidrig ist. Insofern fehlt ein gesetzlich zwingendes Musterwiderrufsformular. Ein solcher Fehler führt nach der Rechtsprechung des BGH zu einem „dauerhaften Widerrufsrecht“ (vgl. BGH Urteil v. 26.11.2020, Az. I ZR 169/19).
V. Wie kann Genossen geholfen werden?
Das Vorstehende ist für bestehende Genossen alles andere als vorteilhaft und mit einer Vielzahl rechtlicher Risiken versehen. Kunden welche mit der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. beabsichtigten Geschäfte einzugehen, kann dies aus unserer Sicht nicht empfohlen werden.
Aus unserer Sicht besteht daher für die Genossen durchaus eine Möglichkeit die Genossenschaftsmitgliedschaft zu beenden (je nach Fallgestaltung mit der Begründung der Ratenzahlungsthematik oder einem Widerruf). Leider wird dies nicht ohne Weiteres dazu führen, dass man seine bisherig gezahlten Beträge zurückerhält; eine Zahlungsverpflichtung für die Zukunft sollte sich aber grundsätzlich beseitigen lassen. Sodann sollte man auch die Thematik der (Vertriebs-) Kosten und der Rückzahlung dieser prüfen lassen.
Es ist für uns eine Schande, dass gerade Menschen, welche beabsichtigen sich durch zusätzliche vermögenswirksame Leistungen eine Sicherung für alltägliche und künftige Anschaffungen aufzubauen, durch solche Anbieter wie die Nova Sedes Wohnungsbau e.G. rechtlichen Risiken ausgesetzt werden, welche sie kaum überschauen können. Dies ist umso tragischer, als dass eine Vielzahl von Genossen ursprünglich lediglich auf der Suche nach einem Kleinkredit waren und nicht nach einer finanziell fortwährenden Belastung.
Nur gemeinsam und in einer starken Gemeinschaft lassen sich derartige fragwürdige Geschäftspraktiken ändern. Lassen Sie sich daher fachmännisch beraten, um Ihre Rechte effektiv wahrzunehmen.
Hübschen Werbeblasen von „angeblich sicheren“ Genossenschaften sollten sie kritisch gegenüberstehen. Bei der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. ist zumindest eins sicher, es gibt stetig berechtigte Kritik und Innovation finden sie vordergründig in der intransparenten Auslegung gesetzlicher Graubereiche bzw. einem fragwürdigem Vertrieb.
Ob sie der Nova Sedes Wohnungsbau e.G. Geld anvertrauen möchten, müssen sie selbst entscheiden; wir in der Redaktion haben hierzu aber eine klare Meinung.
